2020/07/29
プロフィール
【氏名】小松野美貴哉
【勤務歴】
第113教育大隊(国分駐屯地)
第10普通科連隊(滝川駐屯地)
第11師団司令部付隊(真駒内駐屯地)
第18普通科連隊(真駒内駐屯地)
対馬警備隊(対馬駐屯地)
第18普通科連隊(真駒内駐屯地)
第16普通科連隊(大村駐屯地)
大村駐屯地業務隊(大村駐屯地)
令和元年7月陸曹長にて定年退官
令和元年8月株式会社陸自不動産設立
近年、コロナウイルスの影響により益々不動産市場は厳しくなりつつあります。
そこで、投資家対象としてコロナ禍においても全く所得や身分の影響を受けない公務員関係が再びクローズアップされています。
特に投資物件としての「新築」「ワンルームマンション」は余程の知識武装をしていない限り、むやみに自衛官諸兄が手を出すべきではありません。
以下は「新築ワンルームマンション投資は一発状況終わり。」と題して無料配布している隊員様向け小冊子の一部を抜粋投稿致します。
自衛官がやってはいけない不動産投資とは？
現職自衛官が、新築ワンルームマンション投資をするとなぜ「状況終わり」になってしまうのか？について、具体的な数値例を用いて解説してみたいと思いますので、その危険性と健全な不動産投資とはどういったことなのかの違いを確認して頂ければ幸いです。
まず前提として、キャッシュリターンを目的とした「不動産投資物件」を取得・運用するものとしてお話を進めます。（マンションコレクターとは一線を画します。）
主な内容は以下の５項目
１【営業マンのトークパターン】
２【新築ワンルームマンションの収支を検証する】
３【年金代わりにならない理由】
４【住宅ローンを投資物件に用いることの悪⁉】
５【なぜ、自衛官が狙われやすいのか？】
について、解説致します。
１【営業マンのトークパターン】★印にて表示
営業マンの売り文句はだいたい決まっていてワンパターンです。
もっとも、そこ以外に「売り」も見いだせない物件なのだから仕方ありませんが…【敵の宣伝に乗ぜられるな‼!】
★「節税になります。」
★「減価償却資産になって、この減価償却費というものを計上することで所得を圧縮し、結果的に所得税を減額できます。」
という事ですが、実はワンルームマンション1室買ったからといって不動産投資は節税にはなりません。
新築ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造なので、この法定耐用年数は47年です。
例えば2,000万円の物件を買ったとして土地代金に500万円、建物代金が1,500万円とした場合これを47年で均等償却して行くと年間32万円程度しか所得控除にならず、節税効果としての意味合いは極めて薄いというほかありません。当然のことながら確定申告も自分で行わなければならず、黙っていても会計隊が処置してくれ、年末調整で返還される性質のもではありません。不動産投資で「節税効果」を期待するのであれば「５棟10室の事業的規模」として運用して青色申告による65万円控除を受けてはじめて節税効果があると言えるでしょう。
★「立地が良く、新築プレミアムがあるから資産価値が高いです。」
マンション立地が悪ければそもそも建築計画時において融資がおりません。
また、新築ワンルームマンションは買った時点で債務超過になってしまうので資産価値はむしろマイナス※（後ほど２【新築ワンルームマンションの収支を検証する】にて詳しく解説）
★「サブリース（家賃保証）なので空室の心配がありません。」
多くの場合10年前後に打ち切られる可能性が高い。
契約当初から30年一括家賃保証とはいえ、契約書には2年ごとに家賃の保証額は変更できるようになっています。 当然、空室が増えサブリース会社に赤字が出るようなことになれば、家賃を下げるかサブリース契約を打ち切るといった契約変更を行わざるを得なくなります。家賃の見直し（下落）は10年前後で必ず起こる現象であり、永久に新築時家賃で貸し続けることができるというわけではないのです。
元来、募集家賃からサブリース手数料を差し引いた差額をオーナーに配分する仕組みなので、最初から少ないリターン（毎月持ち出し）に慣らされているオーナーには、家賃変動の実感が沸かないように作られています。
ただ、不動産投資においては「家賃収入」こそがオーナーの生命線です！
この家賃収入を得るために高額な投資金を出して物件を購入するわけですから、その「家賃設定金額」の決定権を他社に委ねてしまうようなサブリース前提の不動産投資はお勧め致しません。（儲かる訳がないから）
★「将来年金として受け取れます。」
残念ながら、年金代わりには決してなりません！ むしろ支出した額の方がかなり多くなります。
※（３【年金代わりにならない理由】にて詳しく検証）
２【新築ワンルームマンションの収支を検証する】
新築ワンルームマンションの収益シミュレーションを行ってみましょう。
（例）検証物件（前提条件）
物件価格 20,000,000円 募集家賃80,000円 表面利回り４％
サブリース保証費用 賃料の80%程度として 66,000円
収支 サブリース保証費用 66,000円×12月分＝792,000円
実際に入ってくるお金、計算上約800,000円とします。
支出 実際に出て行くお金
マンションローン返済（例）借入期間35年 金利2.2％ 元利均等返済
約68,000円/月×12回＝ 年間返済金額 820,000円
管理費（組合費）7,000円×12月＝84,000円
修繕積立金1,300円×12月＝15,600円
※月額諸経費募集物件に対して約10%程度で見積もり
固定資産税約140,000円 火災保険料約20,000円
年間支出額1,079,600円
これを年間収益800,000円から差し引くと…
800,000円―1,079,600円＝▲279,600円（年間）
▲279,600円÷12か月＝▲23,300円/月 となり、毎月23,300円を35年間に渡って支払い続ける（持ち出し）ことになってしまいます。
ここでさらに営業トークです…
★「この物件が、月額23,000で手に入ります。」
★「35年後から家賃が丸々手元に入ってきます…」
★「その家賃が年金代わりとなるのです…」
もはや、「不動産投資」の括りから逸脱していると言う他ありませんが、これが良く聞く「新築ワンルームマンション投資物件」の基本営業パターンです。
因みに、これらの計算式のほかに「登録免許税」「保存登記費用」「抵当権設定費用」「不動産取得税３％」などが購入時かかります。これらの手数料は物件価格の５％程度、例題物件であれば約1,000,000円程、実費としてかかります。仮に自己資金を1,000,000円投入して買ったとしても表面利回りは3.8%程、普通不動産投資家と言われる人たちは表面利回り3.8%～4%の物件は殆どの場合誰も手を出さないのが実情です。（サブリースでさらに手取額は悪化）
そもそも、インカムゲイン（家賃収入）を得ることを目的とする不動産投資においてインカムロス（月損失）を招くような物件を「ク✖物件」と呼び排され、検討対象からまず最初に外されてしまうでしょう。
将来の資産を増やすために、毎月お金を得るために「投資」を行うのであって、毎月お金を奪ってゆく不動産はもはや資産ではなく完全に負債でしかありません。
★「それでもローン返済後は資産になります！」
これは、物件の資産価値としてのお話しなのでしょうが、これも無理があります。
新築ワンルームマンションが（例）のように20,000,000万円で販売されていた場合デベロッパーの利益が最初から約3,000,000円～4,000,000円前後含まれています。
（実売価格の約15%～30%程度前後）よって買った時点で実勢価格は17,000,000円程度になり、極端に乱暴な事を言えば、買った翌日に売却しても約3,000,000円程の持ち出しが必要になるという事です。新車購入をイメージすると分かり易いかもしれません。新車を買ってナンバープレートを付けた時点で「新古車」となってしまい購入時より10%～20%は安くなってしまいます。これと同じような感覚で考えると分かり易いと思います。
さらに…金融機関は物件の担保評価は70％程度しかみてくれません。
20,000,000円の物件であれば、担保評価価格14,000,000円程度しか担保評価で見ていません。
不足した6,000,000円分の融資金はすべてオーバーローンとなります。
ではなぜ、この6,000,000円の上乗せが可能なのか？
それは…
「あなたが自衛官だからです！」
「個人特性が良いからオーバーローンでも貸しますよ。」 という事であり、業者はそこを知っているからわざわざ遠方から時間をかけて営業攻勢に出向いてくるのです。
「しまった！ 買ってしまった！ すぐに売ろう。」となっても、
14,000,000～15,000,000円、良くても17,000,000円程度でしか売却することができません。また売却時にはローン残金で不足している差額分の3,000,000円は自己資本で一括返済しなければなりません。
結果、売るに売れなくなり、奇跡的な値上がりを期待しつつインカムロスを生み続ける塩付け物件と化して行きます。
（百歩譲って当該物件を「買う」のであれば、このタイミングで指値を入れて10,000,000円程度で購入すると最低でも表面利回り８％となって多少投資効率が向上します。）
３【年金代わりにならない理由】
「それでも、支払いが終われば年金として受け取れるのでは？」
35年間支払う額と、受け取る額についてシミュレーションをしてみましょう。※サブリース保証家賃はその時点で頓挫、ここでは省略します。
〇通常家賃（募集家賃）で運用した場合の例
新規募集8万円で募集をかけたとしても、老朽化により家賃は次第に下落します。なので、ここでは平均7万円で35年間運用できたと仮定します。
70,000円×12月（1年）＝840,000円
年間経費は変わらなかったと仮定して（ありえない管理形態ですが…）
年間経費260,000円
840,000円―260,000円＝580,000円（年）
580,000円÷12月＝48,000円 （ローン返済後毎月受け取れる年金額？）
それでは35年後の48,000円を得るために、いったい幾らの費用を使ったのでしょうか？
単純に、先の例では毎月23,000円の持ち出しがありました…
23,000円×12月×35年＝9,660,000円の自己資本を持ち出したことになります。35年後の48,000円を得るために9,660,000円の「積み立て？」を行ったことになりますが元を取るためには9,660,000円÷48,000円＝201.25か月＝202か月（16.8年）で出資金回収、203か月目からようやく利益…
結果…35年後に保有マンションが10,000,000円で売れたとしてもトントン…買値と同じ20,000,000円で売れたとしても10,000,000円の利益しか残らない。
もし仮にマンションを買わずに9,660,000円を年利2％複利で35年間運用した場合はどうなるか？検証してみると以下の表のようになります。
表面金利2％ 元金966万円 年数35年 概算で1.932万円
インターネット複利計算表にて算出
次に
毎月手出し額より低い20,000円を積み立てニーサで20年間運用した場合は？
10,208,121円となります。
積み立てニーサ簡単シミュレーション参照
以上の事から、新築1ルームマンションに投資するよりも、かえってニーサやiDeCoといった資産運用のほうが、より低いリスクでより高いリターンを得ることができる事になります。
これらの金融商品と同等のキャッシュリターン（利益）を期待するのであれば、
35年後に最低でも購入代金よりも高い25,000,000円以上で売却できないかぎり不可能という結果になります。
35年後の48,000円を得るために（それも奇跡的に満室状態が続いたとして）23,000円×12月×35年＝9,660,000円を支払ってまで、そのワンルームマンションを「今」本当に手に入れる価値があるのでしょうか？
毎月20,000円の積み立て型投資であれば、もっと利回りの良い金融商品はいくらでもあります。 むしろそちらのほうが将来のキャッシュリターンは大きくなります。
営業マンが言う「支払いが終われば年金として受け取れます。」という言葉がいかに無責任で根拠の薄いものかお分かり頂けると思います。
奇跡的に、35年後にそこの土地がバブル的に上がっているか、人口が爆発的に増えているか、あるいは近傍に大型レジャー施設等の誘致等が無い限りは、35年経過した老築1ルーム物件が買った時より5,000,000円以上も高い値段で売れることはまず難しいでしょう。
今後日本は人口減少がさらに進み、既に物件は供給過剰な状態にあって、30年後に不動産価格が2倍3倍に跳ね上がるということは、なかなか想定し辛い現状にあります。
４【住宅ローンを投資物件に用いることの悪⁉】
投資物件に「住宅ローン」を用いる事は「悪」なのか？
収益物件を自己居住物件と「偽って」住宅ローンで買う手法です。
初めは住宅ローンを悪用する意図はなくても、住宅のセールスにおいて、何かあったら賃貸に出せばいいと提案するケースが確かにあります。
FP的見地からも、自衛官等の住宅購入リスクである転勤や移動によって居住しない場合の対策として、賃貸に出すという選択肢は当然あります。
（FPに相談してもそのように提案されると思いますが、それを逆手に取るかの如く営業を行う業者も存在します。）
しかしこれは、従来やむをえない事情の場合であり、居住用としなくても、金融機関にとがめられることが、ほぼなかったという経験則にすぎません。
住宅ローン対象住居の賃貸はあくまでやむを得ない事情であって、意図的に用いるビジネス手法では絶対にありません。
住宅ローンとは、本来自宅購入のためのものであり、収益物件用には通常アパートローンを用います。当然、住宅ローンのほうが金利も融資期間も優遇されていますので、毎月の返済額が低くなれば毎月のキャッシュフローも上がると考え、投資用区分マンションに「自分で住みます」と偽って住民票を移し住宅ローンを借り、実際には賃貸にして収益を上げるということをやっている人もいます。
また、それを推奨するかのような営業をする業者もいますが、健全なビジネス手法とはとうてい云えません！
では、住宅ローンを投資用物件に転用するとどういった弊害があるのでしょうか？
例）
「住宅ローンで購入して、毎月●万円で貸しています」
という人がいたとしましょう。
賃貸用なのに自己居住と偽って借りるのは、融資を受ける際に金融機関と交わす「金銭消費貸借契約」への明確な違反となります。
契約書には使途目的に「住宅取得資金として」と明記されているはずです。
ここでいう「住宅」とは自分が生活の為に居住する住居という意味ですので、これを収益物件として貸し出すことを目的に住宅ローンを借りていれば、銀行側からすると明らかな「不正行為」となり、重大な信頼の棄損行為です。（背信的行為）銀行としては、不正が発覚すれば全額回収＝すぐに借りた金をすべて払ってくれ、というのが建前ですが、実際には当然その様な取引で物件を取得する人に現金は無く、全額回収といっても容易ではないため、アパートローンへの借り換えとなることになります。
そうなった場合、当然ながら金利は大幅にアップし、１％以下の住宅ローンを融資期間35年で引っ張っていたのに、アパートローンに借り換えをすると、金利は３～４％以上に急上昇！（信用度低下によりさらに高金利化する可能性もあります。） さらに融資期間も20年（法定対応年数により変動）と大幅に短縮させられるため、キャッシュフローは急激に悪化し、家賃が順調に入っていても、さらに出費がかさむ危機的状況に陥ります。
※前述の物件例でいえば23,000円/月の出費が約２～４倍
モーゲージバンク（フラット35専門金融機関）でフラット35を借りている場合は、さらに深刻です。
そもそも代替ローンが存在しないので、そういったケースの場合、至急銀行や信用金庫に相談すべきです。
また自衛官は持ち家傾向が強いことから、融資期間中に新たに家族が暮らす自宅を「本当に」購入しようと思って、金融機関に融資の打診を行った結果そこから「打診文書の住所と異なる住所のマンションについて、住宅ローンの貸付記録がある」事が判明し、調査の結果「住宅ローンの不正利用」と認定されれば、次の融資を受けることは当面難しくなってしまい、自宅購入計画はまず頓挫します。
これは一時的なものではなく、所謂「リストに載った。」状態になるわけですから一定期間（数年間）融資信頼特性は最悪なものになります。
もし仮に、その投資用新築ワンルームマンションを住宅ローンを使って手に入れたとしても、インカムゲイン（家賃収益）は毎月マイナス、キャピタルゲイン（売却益）も買った時点でマイナス、損切覚悟で売却するには自己補填費用が掛かる。さらに固定資産税や大家としての原状回復費用が毎年出て行く…
結果、儲からない金食い虫物件を「人に貸す為」に購入して肝心の「家族と暮らす」自宅が購入できない（状況終わり）状態に陥る。実はそれこそが、自衛官が避けるべき最大のリスクといえます。
ここでの例は決して最悪のシナリオではなく、むしろ満室経営を35年間続け、大規模修繕等が1度も行われず維持管理費が一切値上がりしなかった場合を想定して算出しています。
果たして…この新築ワンルームマンション投資は一体誰が一番利益を得たのでしょうか？
５【なぜ、自衛官が狙われやすいのか？】
自衛官が狙われ易い５つの理由
(1) 所得が安定して高く、金融特性も高い（融資が引きやすい）
(2) 不動産投資に関する知識が希薄（利回り、キャッシュフロー等の考え方が曖昧で、かつ面倒がる。）
(3) 管理を全部任せてくれる（サブリース、物件管理は言うがまま丸投げ）
(4) 営業の話を聞いてくれる（素直さの裏返し「洗脳注意」）
(5) 儲からなくても文句を言わない（殆どノークレーム、訴訟など皆無）
そもそも都心部の「新築投資用ワンルームマンション」を地方の駐屯地や基地で勤務する自衛官等に販売に来る意図はどこにあるのでしょうか？
営業マンが言うように「好立地・高収益・高い資産価値」の素晴らしい物件であれば、販売時点で投資家が見逃す筈がありません。わざわざ地方で暮らす自衛官を不憫に思って儲けさせてあげようと他県の駐屯地まで営業に来る奇特な営業マンはまずいません。 要するに「現地では売れない物件」あるいは「現地では売り辛い物件」に他ならないということです。
自衛官はその特性上「投資や金融」「不動産関連法令や商取引」に疎い場合が殆どです。それは自衛隊が主として「日本国憲法及び自衛隊法等」をその存在や活動の根拠として防衛任務に携わる為、自衛官個人にとっての利殖に関する知識は不必要といっても良く、投資物件を売る業者とは全く「土俵が違う」のですから致し方ないことでしょう。
また、日頃から教育・訓練に慣れ親しんでいるが故に、自分の知らないことを教えてくれる人を簡単に信じてしまう素直さに付け込まれる危険性も孕んでいます。 特に、今年は年頭のコロナショックによって新築ワンルームマンションの売れ行きは大幅に低下しています。したがって業者は「売れるところ」を狙って売りに行きます。コロナショックでも全く所得の影響を受けず金融特性の高い業種、つまりは官公庁職員・公務員関係に的を絞って営業方針を変更する業者も増えてきつつあります。
しかし、業者側に立って考えれば決して「違法」でも「犯罪」でもありません。
れっきとした経営方針・戦略なのですから、むしろ積極的に自衛官に営業をかけてくることは、彼らにとって至極全うな営業行為なのです。
自衛官の皆様には是非この機会に積極的に「知識武装」をし「自己防衛」を図って頂きたいと切に願ってやみません。
今後「新築ワンルームマンション投資」と聞いたら、心のなかで…
「鉄帽を被り」！ 「防弾衣を着用し」！ 「弾帯を締めなおす」！
営業トークの真否を最低でもGoogle検索で裏付けを取ってみる…
欲を謂えば戦闘予行（収支計算を行ってみる）まで情報の真偽を確認し、そのうえで「是非の決心」をしていただければと思います。
作戦準備なくして実行動に移ってはいけません！
最後に‥‥
ここまで通読して頂きまして誠にありがとうございました。
本冊子内容は、自衛官及び職員等の不動産投資を否定するものではありません。
むしろ、私個人としては、自衛官及び職員等は定年が早く再就職時に所得が大幅ダウンすることを鑑みて、自衛官こそ不動産投資は必要な資産形成スキルであると肯定しています。
不動産投資は、正しい知識と手順さえ踏めばギャンブル性が低く収益・収支等将来にわたって、自分自身が直接管理運用できる数少ない資産運用だと確信しています。
また次の機会があれば「理想的な不動産投資とは？」について書いてみたいと思います…
本資料が、皆様の不動産関連知識の一助となれば幸いです。
株式会社陸自不動産 代表取締役 小松野美貴哉