2022/11/17
本内容は、弊社が自衛官・防衛省職員様向けに発刊しています小冊子「情報缶飯Vol.9「不動産投資の目的とは？」を「投資の基本教練シリーズ」へ改訂したものになります。
皆様の不動産取得のための一助となれば幸いです。
今回は、関心が高い不動産投資における収益物件の捉え方について自衛官目線でお話したいと思います。
１【大家さんになるという事】
まず、あなたが収益物件を持つ理由（目的）をよく考えて欲しいのです。
・インカムゲイン（キャピタルゲイン）を得ること
・5棟10室の事業的規模にして節税対策をすること
・最終的には不労所得を得て早期リタイヤ、あるいは老後の所得安定の為
・毎月プラスアルファの収入を得たい
・その他（親族縁者から相続した等）
人それぞれ様々な理由があると思いますが、たとえどんな経緯で物件を取得しようとも収益不動産を持った時点ではあなたはオーナーとなります。
つまりは大家さんですね。
大家さんになると、入居者に対して法的責任を負います。
大家さんは、不特定多数の人に対して継続反復的に部屋を貸出し、その対価として家賃を得ます。
そこで大家さんはボロボロの部屋や故障した備品を備えた部屋を貸し出してはならないということです。
これは、法令でも示されていますので修復・修繕義務があるのはなにも入居者さんだけではなく、ここからは大家さん負担と明確に示されています。
例を挙げると、各部屋に設置されているエアコンや給湯器、水道設備等は全て大家さんの全額負担分です。
もちろん、入居者が故意に破壊した際は弁済となり「維持」の枠を超えているので壊した本人が負担することとなっています。
なぜこんな話をするかといいますと、物件価格の安さとROI（表面利回り）の良さだけで中古物件に飛びつくと、各戸の設備・備品は対応年数を超えている場合が殆どだからです。
すでに皆さんも経験があるとは思いますが、電化製品は「壊れる時は一度に壊れる」ものです。
仮に8室のアパートでエアコンが壊れた場合約20万円×８＝160万円の支出が必要となります。
戸建て住宅の場合でも60万円～80万円前後の負担です。（各部屋エアコン設置時）
時代遅れでくすんだ外壁を綺麗に塗装すれば、200万円～350万円程度は軽くかかってきます。
仮に毎月10万円のキャッシュフローを生み出す物件だったとしても、エアコン代金回収までに16か月、塗装の場合20か月から35か月かかります。
これは概ね10年を過ぎたあたりから、発生する建物としての宿命のようなものです。（物件の管理リスク）
幾ら表面利回りが良くキャッシュフローが良かったとしても、中古物件を選ぶときはこれらのリスクを考えておくべきです。
賢く売却する前オーナーは、ここを回避する為に売却益（キャピタルゲイン）が最も高い10～15年前後で売却するものです。
インカムゲイン（月家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）だけをとって、事後発生するであろう修繕リスクを予め回避するということですね。
しかし、仮に良い物件（高収益デザイナーズ物件や修繕済み中古物件）が出た場合でもローン審査が通らなければすべては水の泡です。
自衛官諸兄にありがちなのは、車関係のローンは借財ととらえていない傾向がありますのでご注意下さい。
またサラ金（消費者金融）の借財も、カードのリボルビング払いも銀行審査の上では同じです。もしあるようであれば、早期に改善しましょう。
※いくら年収が高くても、消費者金融はあった時点で審査は難しくなると思っておいた方が良いです。
次に、不動産投資の基本中の基本「利回り」について簡単に解説してみます。
２【不動産投資における2つの利回り】
不動産投資における「利回り」にはいくつかの計算方法がありますが基本的に抑えておいて欲しいのは以下の2つです。
・「表面利回り」
「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出されます。
この計算方法を「表面利回り」と呼びます。
・「実質利回り」
各種管理費や税金等を考慮して計算するのが「実質利回り」になります。
表面利回りは良かったが、実際には管理費が多く発生して実質利回りが想定よりか悪かった。などということもあるので、2つの計算方法はよく理解した上で投資計画を立てるようにしましょう。
３【利回りだけで投資物件を判断するのは間違い！】
物件価格が安くて家賃が高い方がもちろん利回りは良くなります。
しかしそれは、家賃を高く設定するためにはそれなりのエリア、設備である必要があります。
それなりのエリアということは、それなりの物件価格になります。
そのため、利回りが相場より高いところは、設定している家賃で入居者が継続して入るかどうかを詳しく調査する必要があります。
また、表面利回りは妥当であっても、物件購入金額が安く抑えられているような物件も要注意です。（初心者の場合はこのような物件は避けるべき）管理費や修繕費などは物件の購入金額には比例しないことが多いので、実質利回りで見ると実はそこまで良くないということもあります。
４【キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン】
もう一つ、重要で意味のある投資指標についてお話したいと思います。
それはCash on Cash Returnと呼ばれ、略してCOCとかCCRなどといいます。
私が投資する際は、これを特に重視します。
キャッシュ・オン・キャッシュは、自己資金(頭金)の効率性を判断、評価するために用いられます。
(年間総家賃収入―年間総経費 ―ローン) ÷ 自己資金
判りやすく例をあげると…
例えば、1200万円の物件を買うとします。
家賃年収240万円、経費に年間120万円掛かったとすると、税引き前利益が手元に120万円残ります。
これを、自己資金300万円を使って900万円の借り入れを5%の利子で30年ローンを組んだ場合、年間のローンの支払いは60万円ほどになりますので、
CCRは20%となります。 (240-120-60)/300=20%
これは言い換えると300万円投資して毎年60万円儲かるということと同じです。
投資額を回収するには5年間保有するとペイし、6年目からは「利益」となりますね。（その間、何事もなければ…）
それ以降、利益が見込めるタイミングで売却するとローンとの残債相殺差異（キャピタルゲイン）が丸々「売却利益」となります。
「CAP 8%以上でCCR 12%以上の買い物をしろ!」といっている有名な投資家もいます。
私もこの考え方は大賛成です。
★不動産投資は、
銀行からお金を借りて（レバレッジを効かせて）
キャッシュマシン（収益物件）を購入する事ができる
唯一の投資手法です。
収益物件は、「持っている事」よりも「儲かっている事」の方がより重要なのです。
稼ぐために保有しなければ、単なる自己満足の負債に陥ってしまいますので、割り切ったマインドを養ってください。
５【不動産投資の有利性】
弊社のメルマガ「投資の基本教練」などでお伝えしているように不動産投資は、数ある投資の中でも
公に銀行から融資を受けて行うことができる数少ない投資案件の一つです。
融資額の高さから言うと唯一無二の投資手法といえるかもしれません。
株式投資や先物取引、暗号資産などは何れも「ネタ銭」（自己資金）は自分で用意しなければなりません。
さらに、自分が出資した金額以上の価値は購入時点では買うことはできません。
しかし、不動産投資は購入時点から銀行融資を受けて自己資本プラスアルファの投資物件を購入する事が可能です。
（これをレバレッジ効果、あるいはレバレッジを効かせるといいます）
500万円の自己資金しかなくても、5000万円の不動産取得が可能なのです。
これは株式や先物などとは違って、投資物件自体が資産としての力をはじめから有しているからなのです。
価値が落ちれば、株式は所謂「紙切れ」（現在は紙での株券の発行はしていませんが。）と化し、暗号資産はどこも使えない「ゴミCoin」となって行きます。
それにくらべて手で触れることができて目で見ることができる不動産は、存在し続ける限り資産価値「￥0」となることはまずありません。
この特性があるからこそ金融機関から自己資本以上の融資が可能なのです。
さらに「機会」（チャンス）に投資するFXやバイナリーオプション、株式などと比べてもパソコンやスマホの画面に噛り付いて、いちいち相場を見守る。などといったわずらわしさもなく、一旦満室経営になると、極端な話あとは管理会社に丸投げしておいても毎月決まった金額が手元に入ってきます。
６【投資効率の先見性】
通常、投資といえばその資産価格（キャッシュリターン）の額は「市場」（相場）が決めます。投資家個人の努力や熱意は一切関係ありません。
それに引き換え不動産投資の場合、得たいリターンの額（家賃）をオーナーが自分の努力やサービスで調整することが可能です。
もっとも「家賃収入こそが不動産投資の肝」であることから家賃額の決定権を放棄してしまうようなサブリースありきの投資計画はお勧めできません。
サブリース契約は地主さんが自分の土地に新築アパートを建てる際に利用する類ものだと私は考えています。
管理や客付けはお願いしても、家賃の決定権やリフォーム・修繕の選択権はオーナーが握っていることは投資家として大前提であることは言うまでもありません。
また、物件価格とローンの組み方でどれくらいのキャッシュフローを得ることができるのか、投資する前から概算予測することが可能です。
さらに言うと、得たいキャッシュフローから逆算して対象物件を絞って行くといったこともできます。
７【物件力】
聞きなれない言葉かもしれませんが、これはその投資物件自体が持つ「独自の収益性」を指します。つまり物件の魅力ということです。
他より高い家賃を得たいのあれば、他とは違う物件を選ぶことです。
多少高めの家賃を払ってでも入りたくなる物件こそ、継続的に長く高収益を得ることができるのです。
ありきたりの物件を、ありきたりの家賃で運用して行くと早い段階で価格競争に巻き込まれます。
すると当初予定していたキャッシュフローが得られず、場合によっては「満室なのに赤字」（デッドクロス）状態に陥ってしまいます。
特に最初の物件は、収益を安定させることを主眼においた物件選びをするように心がけてください。
８【立地×管理×物件力＝収益力】
これは私の持論になりますので、面倒な方は読み飛ばして頂いても結構です。
不動産投資の安定収益を保つ上で欠かせないものが標記の3大要素だと思っています。
まず判り易いのは立地性ですが、これは近所の駅前であるとか学校の近くとかのレベルではなくもっと大きな目でとらえて欲しいのです。
10万人以下の市より100万人超の都市の方が当然ながら貴方の物件へのニーズは高まります。
管理には、信頼できる管理会社を選択することは重要ですが、オーナーが完全にすべて「丸投げ」でいる訳には行きません。
高い収益性を目指すのであれば、オーナー自身も考え「汗」をかく必要があるということです。
具体的には管理会社（客付け会社）が動きやすい環境を作るという事です。
例を挙げると、敷金・礼金無料、〇ケ月フリーレント、インターネット無料等々の付加価値をどんどん与えて、「営業し易い環境」「入居希望者をご案内し易い環境」を自らどんどん構築することです。
最後の肝が、物件そのものの独自性「物件力」があることです。
あなたの街では、あなたの物件にしかない特性を有していることは最強の強みです。これは顧客層の絞り込みと言っても良いかもしれませんね。
どんな人に対して自分の物件を利用してほしいのか？を定義することはとても重要です。
具体例としては、ペット共生型住居、熱帯魚水槽対応住居、楽器演奏部屋付住居、高齢者介護サービス付き住居、自転車ラック付き住居、等々
あなたの街で、あまり聞かないが必ずそれらの愛好家が存在するアイコンに対応した物件造り（プラン）を考えてみてください。
勿論、これらの特殊な趣向（プラン）は新築時においてのみ提案可能です。
中古物件を購入し、入居者がすでに存在する段階での大幅なプラン変更はトラブルの原因となりますので、お隣に迷惑を掛けない範囲で独自性の向上を模索する必要があるでしょう。
しかし、それもまた収益物件オーナーの楽しみの一つでもあると私は考えます。
この辺りの事は（仮題）「投資の基本教練・火力運用（収支運用）編」として何れ詳しく述べてみたいと思っています。((´∀｀))
９【気になって、気になって、仕方がない「兼業・兼職」】
弊社にご相談に来られる自衛官諸兄のほぼ全ての人が気にしておられる懸案事項が上記の内容に基づくものです。
結局、隊員は不動産投資をやって良いのか？悪いのか？
結論を述べる前に「根拠」となる法規類を参照してみましょう。
大きくは「国家公務員規則人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）
の運用について」の中に明記されています。
https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html
中略
４ 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
一 農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏等 大規模に経営され客観的に営利を主目的とすると判断される場合
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ 駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
ここでのキーワードは5棟10室、年額500万円以上です。
では、次に「防衛省訓令第59号隊員の任免、分限、服務等に関する訓令」
を見て行きましょう。
http://www.clearing.mod.go.jp/kunrei_data/a_fd/1955/ax19550903_00059_000.pdf
抜粋
（兼業又は兼職等の承認手続等）
第15条 隊員は、兼業（隊員が、営利企業体の役員の地位等（自衛隊法第62条第１項に規定する営利を目的とする会社その他の団体の役員若しくは顧問の地位その他これらに相当する地をいう。以下この項において同じ。）に就き、又は自ら営利企業を営むこと並びに報酬を受けて、防衛省以外の国家機関、独立行政法人通則法（平成11年法律第103号）第２条第４項に規定する行政執行法人（以下「行政執行法人」という。）及び地方公共団体の機関の職並びに営利企業体の役員の地位等以外の職又は地位に就き、あるいは営利企業以外の事業を行うことをいう。以下同じ。）又は兼職（隊員が、防衛省以外の国家機関の職若しくは行政執行法人の職を兼ね、又は地方公共団体の機関の職に就くことをいう。以下同じ。）の承認を受けようとする場合には、順序を経て、兼業・兼職承認申請書（別記様式第１の２）１部を承認権者（防衛大臣及び前条の規定により権限を委任された者をいう。以下この条において同じ。）に提出しなければならない。
以上のような内容で記されています。（判りにくいですね！）
要約すると、不動産投資の場合5棟10室（これを事業的規模といいます。）を超える場合、「兼業・兼職承認申請書」を提出しなさい。ということになります。
ここで間違ってほしくないのは
「じゃ～4棟9室ならいいのか?!」
ということになりますが、もう一つのキーワード年額500万円を超える家賃収入がある場合にも同様の規則は適用されます。
イメージとしては、自衛官が海外渡航申請を出すようなイメージに近いと思います。
（ちょっと違うか？）(‘◇’)ゞ
何れにしても、収益物件1棟持ったら即クビ！とか即処罰！などといった、でたらめな事は起こり得ないでしょう。
もっとも不動産においては、相続や贈与によって別段ほしくもない物件を手にしていまい、止むに已まれず賃貸に出しているような状況もありますから一概にすべてダメ‼!とはできないでしょう。
それよりも隊員諸兄が気にすることは、申請云々よりも同僚や職場の友人に「利殖に走る自衛官」とのレッテルを貼られて、「今までの自分の立ち位置や信頼を失うのではないだろうか？」と危惧する事の方が重要事項なのかもしれませんね。
その解決策は単純明快です！「自分で余計なことは話さない事」これにつきます。
10【内部規則はあなたが解決すべき問題】
国家公務員人事院規則にせよ、防衛庁訓令にせよ、あなたが所属する部隊の服務規則にせよ、
あなた本人が事前に解決しておく問題です。
売買を行う不動産業者やハウスメーカーにとっては全く関係ない法令であり、規則なのです。
投資物件を売買する業者は、そういった諸事情はすでに自己完結して購入に来店されているものとの前提で段階的に売買契約を実施して行きます。
投資物件の購入を決意し、売買契約まで締結しておきながら不動産業者に…
「私、公務員なんですが大丈夫でしょうか？」
と質問したところで明確に解答できる不動産業者はまずいないでしょう。
それは大前提として、
購入すると決意する以前にあなたが解決しておくべき課題であって、
売買業者に尋ねる性質のものではありません。
まして、上司や先輩に相談したところで、それぞれの地位や役職にある人達は、その立ち位置での回答しかできませんから、あなたが望む回答をしてくれる人は現れないことでしょう。
よく聞く言葉ですが
「投資は自己責任！」
そもそも「投資」とは誰かのために行うのではなく、将来の自分自身のために自身の資金と決断で行うものです。
事前に、他人の許可や承諾を必要とするものではありませんし、誰かが貴方に替わって責任を取ってくれるものでもありません。
勿論、その投資規模が規則や法令に抵触する段階に達した場合には、そのルールに従えばよいだけのことです。
投資は不動産に限らず、
・じっくりと腰を据えて「知識累積」を行い
・「戦場」（立地）を確定し、
・「武器」（物件の魅力）を厳選し
・「戦闘予行」（収支予測）をしっかりと行い、
・不確定要素（台風や滞納）をも踏まえたうえで
・「決心」すべき作戦行動（投資運用）
だと思っています。
手綱（自分の意思と物件収支）を決して「敵」（業者や他人）に握られてはいけないのです。
11【最後に…】
不動産に限らず、投資を行う際は自分の気持ちに少しでも「影」や「負い目」がある際は、やめておいた方が賢明です。
どうしても気になるならやめておけ！
「損して得とれ！」という諺があるとおり、どんな投資もまず資金を払ってその権利を得ること「損」から始まります。
「得」を取る手法は運（市場）任せが一般的な投資の世界にあって不動産投資は、投資家が「人のお金」（融資）を用いて「幾ら欲しいのか？」（CF）を決定できる比較的安定的な案件であることは間違いありません。
なおかつ定年延長されたとはいえ、退官が早い自衛官はその生涯年収では他の公務員関係からすると大きく隔たりがあります。
確実に言えることは、よほどのキャリアでない限り定年自衛官のその後は、資金不足に苛まれるということです。
そこにいち早く気が付き、長い目でみて不動産投資を資産運用の一つと考えている、ここまで読んで頂いた隊員諸兄はかなり意識が高く賢明な方だと思います。
しかしながら、意識が高いだけでは不動産投資は失敗します。
不動産投資は貴方の資金を活用し、貴方の不動産で稼ぐのです。
いわば株式会社「私」のオーナーです。
是非、自分でたくさんの書籍を読み込んで有益な情報（YouTube等）を集めて自分なりの「投資家像」が確立した上で不動産投資の第1歩を踏み出してください。
それでは貴方の戦闘加入をお待ちしております！
陸自不動産は支援準備完了‼! 
「投資の基本教練（心構え）」
情報缶飯Vol,9
株式会社 陸自不動産
代表取締役 小松野美貴哉
（元陸曹長 令和元年定年退職）