2024/08/15
今回は、御質問の多い「不動産投資の勉強法」について少し話をします。
問い合わせをしてくる人達は、不動産投資を志して自学研鑽に取り組んでいる意識の高い方々だと思います。
皆様の一助となればと思い、私が現役自衛官時代から行っていて、経営者となった今も実践してる「勉強法？」を話してみたいと思います。
あくまで「手前みそ」な内容であることをご了承くださいね。
１.書籍
先日（令和６年８月）断捨離を行おうと、思い切って保有している本を捨てに清掃局まで軽トラックで持って行きました。
なんと、書籍だけで378㎏!? 往復2回、本だけで…これが家の本棚に鎮座していたかと思うとぞっとしますね。
その中で不動産投資関連の書籍は約138冊、これは投資実践前～売り抜けるまでにため込んだ本の数です。
読み捨てした数を入れるともっと多くなるでしょう。
今の仕事にもつかえる14冊を除き全部処分しました。
改めて振り返ってみると、個人大家や「家賃収入だけで〇億円」といった内容の著作物を書く筆者が出した本は
・・・結局
「俺ってすごいだろう。」
「私こんな苦労をしました。」
「私ができるのだから、誰でもできます～」
といった世俗的な内容で、欲しい情報やノウハウと呼べるものは得ることができませんでした。
まったくお金の無駄だったという事です。
投資初心者の時期は、ある程度公共性の高い団体が書いているものの方が信ぴょう性が高い上に役立ちます。
ちゃんとした団体や組織が書いたものは、エビデンスが確立されていることしか書いていませんし、誇張してもいません。
限りなく事実に近く、役に立つ情報が多いです。
なので、読んでいても面白みが薄く、どこか教科書的な「固さ」を感じます。
それはそうですよね、だっていい加減な事を書いたらその組織の「沽券に関わる」由々しき事態になりますから・・・
まず最初の内は、あまりこだわらず自分にとって「取っつきやすい。」書籍を選ばれることをお勧めします。
その際の注意点は、
「人のお勧め程あてにならないモノは無い！」
です。
たいして内容も判らずカバーだけ華やかなAmazonや楽天bookでの購入もあまりお勧めしません。
一先ず、本屋さんで立ち読みして内容をざっと把握し、役立ちそうだったら買って帰ってからじっくりと読む。
これが王道です。
２.YouTube動画で学ぶ？
YouTubeやニコニコ動画の中にも「教材」となり得る内容のモノもあります。
しかし、不動産投資に関していえば９０％はゴミ情報です。
得体のしれないどこの誰とも判らないオジサンや、勢いとノリで語る若造の言うことを真に受けてはいけません。
彼らは一体何のためにYouTubeをやっているのでしょう？
本当に「儲かる手法」だったら真似されちゃ困りますよね!?
・・・もうお分かりですね！
自分がしっかりとした知識を持った段階で、これらの動画を眺める事は娯楽としては「あり」でしょうけど・・・
３.Google検索
Google検索は私も良く活用する「勉強法」の一つです。
しかし、Google検索は皆さんが陥りやすい誤りがあります。
皆さんがマンションの不動産投資について知りたかったら何と検索しますか？
・マンション投資で検索すると
スポンサーサイトや販売業者がずらりと出て来ます。
「マンション投資はするな！」とキャッチ―なうたい文句で投資マンションを売っているマンション販売業者のサイトですね。
では、
「マンション投資の理想的なROIは？」で検索してみたらどうでしょう？
以下の回答が最初に出て来ます。
理想の利回りは物件タイプによって異なります。
区分マンションは、新築物件は3～4％、中古物件は5.5％～8％です。 一棟アパートは新築物件は8％、中古物件は9～10％、一棟マンションは新築物件は6％、中古物件は7～8％です。 戸建では、新築物件は10％、中古物件は15％ですが、地域によって大きな差があります。
標示されるスポンサーサイトも販売業者からポータルサイトのブログ記事等が主流となってきます。
最後に「マンション投資の闇」で検索してみましょう。
ここまでくると、東経や文春といったジャーナリズムの表示が上位です。
気が付きましたか⁉
そう、皆さん検索が浅いんです！
思いつく「検索キーワードが浅い」ので販売業者の思うツボということです。
正しい判断をするには、基準となる「投資指標」や「数値」「経済指標」等の検索ワードを複数表示させて判断材料としなくてはいけません。
４.セミナー活用方法
私は、現役自衛官時代「年間最低でも20回はセミナーに行く。」と決めて、それを実践していました。
通常自衛官諸兄は一般講師の話を聞くことなど殆どなく、たまにあったとしても全く興味もない内容の「部外講和」をほぼ強制的に「聞かされて。」いますよね。
そんなときは私も爆睡していました。(笑）
私が住む田舎町には、残念ながら自分が欲しい情報や知りたい情報等を発信しているカリスマ講師や花形会社なんかは、まずやっては来ません。
なので、情報取得こはちから出向いてゆくことにしていました。
当然、自分で「お金を払って」人の話を聞きに行くわけですから、その場所や距離はまったく気にしていませんでした。
そのおかげで、札幌、東京、大阪、名古屋、福岡等、ちょっとした都会の小旅行気分が味わえて、もう殆ど「趣味セミナー受講」と化していました。
東京まででしたら、日帰りで行っても十分返ってこれますしね・・・
今は、zoomやリモートでのセミナーが盛んに行われていて「いいな。」とは思いますが、明らかに録画動画があったりして本当に
「最新の情報」なのか疑わしいものもあります。
やはり臨場感を持って「講師」の表情を見て取れて、その場の空気感を肌で感じるライブの方が、得るモノも大きいと私は感じています。
そんな中で、
気を付けて欲しいのは「無料セミナー」です。
無料セミナーの後には必ずバックエンド（商品販売）がセットだと思ってください。
どんな商品であれ、ほぼ全ての無料セミナーは「客寄せ」戦略だと思って間違いありません。
そのあとの営業攻勢は熾烈です！
私も最初のころは何度か体験しました。
例を挙げると概ねこんな感じでした。
・２時間のセミナー（内容は投資物件）
・残り３０分頃から、スタッフが怪しいパンフレットを新たに配り始める。
・そこから商品説明（私の時は物件モデルのカタログでした。）
・「断る理由が無い」信じられないサービスの提示
・残り１０分、前後の入口をにこやかな微笑みをたたえたスタッフ達が封鎖
・セミナー終了と同時に、一斉に受講者１人につき２～３名のスタッフが囲み営業を開始
まさに、タダほど高いものは無い！
受講者は終了と同時に「優良顧客」へと強制的に立ち位置を変えられます。
セミナー申し込み時に最低限の個人情報を入力している為、営業マンはすでに対象者をリスト化して保有しています。
中には、
帰して貰いたい一心で「仮契約書のサイン」をする人まで・・・
これを「セミナー商法」といいます。
セミナー商法とは、自己啓発セミナーなどと称する実質はマインドコントロールであるセミナーを受講させる事により、組織に都合の良い人間に洗脳し高額な教材や商材を買わせたり、通い続けさせる事により消費者から多額の金銭を巻き上げる悪徳商法の事をいいます。
効果が高いので、
投資不動産販売会社も当然同じ手法で「仕掛け」てきます。
そんな時、皆さんならどうしますか？
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・・・そうです！
残り３０分は自分にとって必要ない情報だし、別段聞きたい話でもないですよね。
だったら、話しを聞かなくてもいいんです！
怪しい気配を感じたら、話の途中でさっさと席を立ち「時間が押してまして・・・」と断りを入れて帰れば良いだけです。
最近のzoomやリモートセミナーの場合には、こういった心配はありませんが・・・
その代わりに、途中退室しても鬼の電話攻勢が始まります。こちらは「着信拒否」をすれば解決します。
無料セミナーがすべて「悪」かと云えばそういう話ではありません。
むしろ殆どの「無料セミナー」は有益かつ安全です。
知りたい事の「核心」は教えてくれませんが、大まかな輪郭は掴めます。
どういった場合でも「物事の核心」はタダで手に入るものではありません。
是非皆さんも、
・書籍
・検索
・動画(バーチャル）
・実働（セミナー）等を駆使した
「クロスメディア勉強法」で効率的かつ、質の高い知識を身に着けてください。
自分でしっかり理解して投資に取り組む。
これも「投資は自己責任」の範疇です。
それでは次回をお楽しみに。
株式会社陸自不動産 代表取締役 小松野美貴哉